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农村集体建设用地可转建设用地,与村集体合作路子好走了

时间:2020-02-12    来源:土地资源网    作者:佚名    点击:110

     新版《土地管理法》公布之后,大伙对土地利用的探讨热度上升了不少。主要是各地的土地供应普遍偏紧,投资者在开发项目时放不开手脚,顾虑很多,尤其是乡村综合体类项目,无论如何都不能脱离乡村,而土地又未入市,咋办?

     涉及到使用农村土地,一定要从2个出发点进行考虑。

     一是政府角度,它会从全局来考虑,乡村项目不能用城市那套运作思路来给你供地,需要你跟当地的村集体结合,长期对当地有利,这才是促进乡村发展最好的体现。

     二是农民角度,项目使用农村土地绝不能让村民吃亏,农民的办事准则与城市人是两套逻辑,你们俩的利益要绑到一块,做到你好我好大家好,项目才会更好。

     01

     细则出台,问题来了

     关于农村集体建设用地可转建设用地,好些城市也都出台了细则,重要内容主要是这两点:

     一、对村庄规划确定的集体建设用地,可报批新增建设用地;

     二、对于最新年度土地利用现状变更调查地为非建设用地的,可报批为新增建设用地。

     那么,问题来了:在这些土地上村民自建小产权房合法了?农村集体用地转建设用地,能否流入市场进行交易?

     这样一来,确实让这些房子名正言顺了,但是它们只是获得了建设的认可,就是认可它们的存在,并不能作为商品房那样在进场上进行流通。不过这样倒是可以作为租赁住房来使用,进一步流入到市场,这对于租赁市场的发展来说有着比较正面的影响。但在市场进行交易,事实上,还不能!有建设许可证,你可以建,但不等于这些项目可以按照商品房那样去销售,卖的都是经营权或者使用权。

     02

     投资者与村集体合作开发模式

     政府一直在引导和鼓励开发商和农村进行合作开发。因为农村它有大量的土地,且不能流转到市场上进行交易,并且他们没有开发的经验。但是,开发商有着专业的团队来进行开发和后期的运营、管理,这样不仅有效的利用到了土地,还能带来不错的经济效益,并且还能为区域带来更多更好的商业配套,对整个区域的发展有着比较大的推动作用。

     而这类项目,在广州早有这样的开发先例。地处白云新城黄石( 农用地、 商住地、 工业地) 路的白云汇广场,便是黄石街马务经济合作社与广州( 农用地、 商住地、 工业地) 白云汇公司合力开发的项目,这也是广州首宗集体建设用地使用权出让项目。马务村除了可获得土地出让金450万元和未来40年的固定收益外,还拥有能够确权的约6万㎡的配建物业。村民既能马上分到钱,且年年都有收益,村里还能分到部分物业,这符合村民和政府共同的利益,因此项目获得了极大的成功。

     在乡村,还有太多这类沉睡的资产等着被唤醒,开发者们同时也对乡村建设项目垂涎已久,关键在于二者的契合度是否能通过一个良好的模式捆绑起来,如今,对于当前越来越紧张的土地供应局势,与村集体合作开发已是大势所趋。

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     与村集体合作的四大优势

     第一、资金门槛相对较低,而且交付方式灵活。集体土地价值是占同等地块国有土地的70%。企业通过与村集体进行协商,可以土地出让金、“土地出让金+配建物业”等多种方式交付,对中小开发商企业极为有利。

     第二、通过使用权流转,企业能够获得合法合规的项目使用权证,为后续融资提供了保障。

     第三,尽管目前有关政策并没有明确规定,但仍然存在项目分割确权的可能性。

     第四,使用权到期处理方式比较灵活。按照约定,物业可以归属企业或者村集体;双方也可以协商,继续合作。

     因此,对有意在乡村进行商业开发的投资者来说,与村集体合作开发将是政府推动乡村振兴的必由之路,如何实现政、企、村三者共赢是今后长期去探索的议题。与此同时,在一轮又一轮的土地改革背景下,村民的思想也将随之改变,这都有利于土地模式进一步创新。

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